Der Wiener Immobilienmarkt erlebt derzeit eine dramatische Transformation, die sowohl Herausforderungen als auch Chancen für Verkäufer und Käufer mit sich bringt. Im exklusiven Gespräch mit Herrn Dipl.-Ök. Zoran Kalabić, MBA, dem Gründer der seit über 20 Jahren erfolgreichen Agentur 4M Immobilien, erhalten wir tiefere Einblicke in die aktuelle Lage.

„Wenn Sie wissen möchten, wann der richtige Zeitpunkt für den Kauf einer Wohnung ist, wie man eine Wohnung günstig kauft oder wann der Verkauf von Immobilien die profitabelste Entscheidung ist, dann sind Sie hier genau richtig“, sagte Herr Kalabić zu Gesprächsbeginn.

Die Ära des unkontrollierten Preiswachstums ist vorbei. Der Markt verzeichnet einen beispiellosen Rückgang von bis zu 20% im Wohnimmobiliensektor. Während der Sommermonate 2024 wurden in Wien etwa 16.000 Wohnungen gleichzeitig zum Verkauf angeboten – ein Anstieg von 60% im Vergleich zu früheren Jahren. Diese Entwicklung kennzeichnet einen klassischen Käufermarkt, in dem die Käufer eine Rekordanzahl an Objekten zur Verfügung steht und oft Verhandlungsspielräume haben.

Die Ursachen für diesen Marktschock sind vielschichtig. Ein zentraler Faktor ist der hohe Leitzins der Europäischen Zentralbank, der zusammen mit verschärften Bankkreditanforderungen es vielen potenziellen Käufern erschwert, eine Immobilie zu finanzieren. Zudem sind die Hypotheken oft höher als die Mieteinnahmen, was dazu führt, dass Investorenwohnungen zunehmend zur Belastung werden. Viele bisherige Investoren streben nun danach, sich von ihren gekauften Wohnungen zu trennen, was das Angebot weiter erhöht und die Preise unter Druck setzt.

Ein weiterer entscheidender Aspekt sind die regulatorischen Herausforderungen, die den Markt belasten. Seit diesem Jahr gelten neue Regelungen, die praktisch ein Verbot von Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie ‚Airbnb‘ darstellen. Dies hat den Druck auf den Markt zusätzlich erhöht. Auch im Neubausektor zeigt sich ein dramatischer Rückgang: In diesem Jahr wurden in Wien fast doppelt so wenige Baugenehmigungen erteilt wie im Rekordjahr 2019. Die schwache Nachfrage und steigende Baukosten zwingen viele Investoren dazu, eine abwartende Haltung einzunehmen oder sogar Konkurs anzumelden.

Die Mietmarktsituation hat sich ebenfalls verändert: Derzeit gibt es in Wien halb so viele Mietwohnungen wie vor drei bis vier Jahren, während die Mietpreise deutlich gestiegen sind. Dennoch decken selbst diese gestiegenen Mietpreise oft nicht die Hypothekenkosten ab, was die Situation für viele Eigentümer weiter verschärft.

Was sagen Sie zu den Erleichterungen der KIM-Verordnung ab Juli 2025?
Ein Lichtblick könnten die geplanten Erleichterungen der KIM-Verordnung ab Juli 2025 sein, die darauf abzielen, den Zugang zu Immobilienfinanzierungen für Privatpersonen zu verbessern. Allerdings gibt es Bedenken hinsichtlich der tatsächlichen Wirkung dieser Maßnahmen. Österreich befindet sich in einer wirtschaftlichen Rezession, was das Konsumverhalten der Verbraucher negativ beeinflusst. Steigende Lebenshaltungskosten und eine unsichere Arbeitsmarktlage belasten viele Haushalte, sodass die Nachfrage nach Immobilien auch bei erleichterten Kreditvergaberichtlinien voraussichtlich nicht steigen wird.

Zoran Kalabić betont: „Jetzt ist der ideale Zeitpunkt, Immobilien zu verkaufen, um immer noch Profit zu erzielen.“ Seine Agentur 4M Immobilien bietet mit einem Team von über 50 Mitarbeitern kostenlose und faire Bewertungen von Wohnungen, Häusern, Grundstücken und Zinshäusern in Wien und Umgebung an.

www.4m-immo.at