Die Inflation ist auf Rekordniveau. Obwohl die Zentralbanken schon seit Monaten mit Zinserhöhungen gegen den Wertverlust des Gelds ankämpfen, lag sie in Österreich im November bei 10,6 %. Das trifft alle Assetklassen – auch Immobilien. Im Wiener Ritz Carlton trafen wir Patrick Donnerbauer, um zu erfahren, wie man in Zeiten der Inflation dank Anlageimmobilien sein Geld vor der Entwertung schützen und gleichzeitig Vermögen aufbauen kann.

Die Inflation ist in diesem Jahr auf einem Rekordhoch. Inwiefern bieten Anlageimmobilien einen guten Schutz dagegen?
Patrick Donnerbauer (PD): Es gibt neben Immobilien natürlich auch andere Assetklassen, die gut gegen die Inflation sind. Bei Immobilien ist jedoch der Vorteil, dass sie dreifach inflationsgeschützt sind: Der Wert der Immobilie steigt mit der Inflation, gleichzeitig wird der Kredit auf die Immobilie entwertet und die Miete angehoben.

Das verstehen viele anfangs nicht, weil sie sich die Inflation nicht als Geldentwertung vorstellen können. Inflation bedeutet, dass 100.000 € Kaufkraft mit 10 % Inflation nächstes Jahr nur noch 90.000 € wert sind. Die Gewinner der Inflation sind daher Menschen, die Sachwerte besitzen, und diejenigen, die Schulden haben. Wa­rum? Weil zum einen Sachwerte, wie es Immobilien sind, durch die Inflation steigen: Bei 100.000 € Kaufkraft eines Sachwerts steigt diese bei 10 % Inflation nächstes Jahr auf 110.000 € an.

Gleichzeitig reduzieren sich die Schulden, die sie auf die Immobilie aufnehmen, durch die Inflation. Deshalb empfehle ich meinen Kunden auch immer, einen Kredit aufzunehmen, selbst wenn genügend Eigenkapital vorhanden ist – dann kann man ein gesundes Investment mit 50 % Eigenkapital machen und trotzdem diesen Hebel der Fremdfinanzierung nutzen, gerade zur jetzigen Zeit.

Der dritte Inflationsschutz sind die Mieteinnahmen. Mit einer Anlageimmobilie generiert man Mieteinnahmen, die mit der Inflation steigen – und deshalb ist die Immobilie dreifach inflationsgeschützt.

In den vergangenen Monaten wurden die Leitzinsen in Europa und den USA stark erhöht. Warum sollten Menschen ihr Geld nicht einfach auf dem Sparbuch liegen lassen und die Zinsen kassieren?
(PD): Sparbücher sind wieder eine eigene Assetklasse, eine sehr sichere. Doch die EZB (Europäische Zentralbank, Anm.) kann die Zinsen nicht wie die Fed (US-Notenbank Federal Reserve, Anm.) auf 5 % oder 6 % erhöhen. Sie hat angekündigt, dass die Zinsen bis Anfang 2023 steigen werden, aber bis ins dritte Quartal 2023 sollen sie wieder sinken – und das müssen sie auch. Nicht einmal Österreich könnte sich diese ein bis zwei Prozent mehr Zinsen im Jahr leisten, und wir sind bei Weitem nicht der am höchsten verschuldete Staat. Die EZB muss aufpassen, dass sie die Zinsen nicht zu sehr erhöht, und daher glaube ich, dass sich die Zinsen stabilisieren werden. Meine Denkweise war aber schon immer, dass man ein bisschen Eigenkapital in die Hand nehmen sollte. Jede Anlageimmobilie sollte meiner Meinung nach ab dem ersten Tag keinen Euro kosten. Das heißt: so viel gesundes Eigenkapital einsetzen, dass sich mit der Miete auch gleich die Zinszahlung ausgeht. Und da fließt eben der Zinsmarkt mit ein. Aber nachdem in der Inflation auch der Wert der Immobilien und die Mieten steigen, kann man auch größere Zinszahlungen bedienen.

Wie gestaltete sich denn Ihr Weg in die Immo­bilienbranche?
(PD): Ich beschäftige mich seit knapp zehn Jahren mit Immobilien. Damals habe ich in der Automobil­branche gearbeitet und wollte das verdiente Geld in Immobilien anlegen; ich habe aber nicht gewusst, wie der Markt funktioniert. Ich habe mir das dann selbst angeeignet und mich richtig reingebüffelt. Als ich begonnen habe, nebenberuflich in Immobilien zu investieren, war mein erstes Ziel, knapp 2.000 € passives Einkommen zu erreichen und finanziell unabhängig zu werden. Das habe ich nach ein paar Jahren erreicht. Da die Leidenschaft geblieben ist, habe ich 2019 meinen Job gekündigt, mich nur noch mit Immobilien beschäftigt und mir zum Ziel genommen, auch allen anderen, die das möchten, dabei zu helfen, in Immobilien zu investieren. Nicht jeder denkt sich 100 Stunden in der Woche in dieses Thema hinein. Wir sind Profis. Dieses System habe ich immer weiterentwickelt: Wir bieten Dritten an, eine Immobilie zu kaufen, bei der sie zu 100 % im Grundbuch stehen. Und wenn sie diese Wohnung nicht verschenken, verkaufen oder selbst nutzen möchten, kümmern wir uns rund um die Uhr darum, von der Vermietung bis zu technischen Problemen. Wir nehmen unseren Kunden alle Probleme ab.

Wer ist Ihr typischer Kunde?
(PD): Wir wollen wirklich jeden, der zu uns möchte. Wir haben viele Kunden, die deutlich weniger als 2.000 € im Monat verdienen. Auch diesen Kunden verkaufen wir ihren Vorruhestand. So können sie sich ihre Pension schon mit 400 bis 500 € passivem Einkommen aufbessern und sich ab­sichern. Ich möchte mich nicht auf eine Gesellschaftsschicht beschränken – wir sind für alle da, die in Immobilien investieren möchten, aber nicht die Zeit oder das Know-how dafür haben, sich selbst darum zu kümmern.

Stellt es eine Gefahr für Ihr Geschäftsmodell dar, wenn die Zinsen bis 2024 wieder auf normale Levels sinken und die Menschen sich nicht mehr vor einer hohen Inflation schützen müssen?
(PD): Das ist nur einer der Gründe, warum die Inflation weiterhin bleiben wird. Neben politischen Gründen gehen auch immer mehr Leute in Pension, die Güter und Dienstleistungen konsumieren, die wiederum immer weniger Leute herstellen. Somit gibt es eine Übernachfrage – das merken wir schon jetzt. Deshalb glaube ich, dass uns eine Inflation von 4 bis 6 % in den nächsten fünf bis zehn Jahren erhalten bleiben wird.

Was unterscheidet DSG Anlage­immobilien von anderen Immobilienunternehmen?
(PD): Wir helfen jedem, der es möchte, in Immobilien zu investieren, unabhängig von Einkommen, Know-how und Zeit. Für uns ist kein Kunde zu klein. Wir wollen, dass alle zufrieden sind, ob Investor, Mieter, Partner oder Bank, und das schaffen wir mit leistbaren Anlageimmobilien in ganz Österreich und unserem individuellen Rundum-sorglos-Service zu 100 %.

Haben Sie noch eine Botschaft, die Sie uns mitgeben möchten?
(PD): Wir alle müssen fürs Alter vorsorgen. Ich glaube, es wird immer eine staatliche Pension geben, doch die Frage ist, ob diese für ein normales Leben reicht. Deshalb sollte sich jeder nach Möglichkeiten umschauen, wie man ein passives Einkommen in der Pension erreichen kann.

Das erste Unternehmen der DSG Holding GmbH wurde 2019 von Patrick Donnerbauer, Nils Schaich und Fridolin Grund gegründet. Das in Wien an­sässige Unternehmen hat ­bereits 32 Mitarbeiter und ­vermittelt leistbare Anlage­immobilien in ganz Österreich.

Foto: Davic Visnjic