Am 12. März 2020 verhängten die Vereinigten Staaten quasi über Nacht ein Einreiseverbot zwischen Europa und den USA. Für Michael Fröhlich, der sich damals gerade „mitten in einem Deal“ in New York befand, bedeutete das, so schnell wie möglich nach Österreich zurückzukehren. Um aber seine Familie nicht zu gefährden, verbrachte er zwei Wochen in Isolation. Als Ort dafür suchte er sich sein Haus in Hinterstoder aus, wo er die Zeit für Skitourengehen nutzte.

„Ich schaute immer wieder auf dieses Hotel“, sagt Fröhlich – gemeint war das damalige Berghotel Hinterstoder, das 200 Meter von Fröhlichs Haus und auf 1.400 Metern angesiedelt war. Fröhlich, der sein Geld in der globalen Finanzberatung verdient hatte, war schon mehrmals mit der Eigentümerin in Kontakt, um über einen Verkauf zu verhandeln, doch das Hotel war aufgrund seiner einzigartigen Höhenlage stets gut besucht. „Bei einer meiner Touren entschloss ich mich dann, es nochmals zu versuchen“, sagt Fröhlich. Das Timing war gut, Covid stellte die Hoteliers vor große Herausforderungen – und tatsächlich klappte es.

Ende 2020 ging der Verkauf dann über die Bühne, und seither werkt Fröhlich, gemeinsam mit seinem Geschäftspartner Alois Aigner, an der Zukunft des Hotels. Mit dem Triforêt Alpin Resort will Fröhlich den einzigartigen Standort aufwerten. „Wir planen ein nachhaltiges und hochwertiges Hideaway-Konzept. Das soll ein cooles Erlebnis an einem außergewöhnlichen Platz werden“, so der Oberösterreicher, der in Molln, eine halbe Autostunde von Hinterstoder entfernt, aufwuchs.

Neben dem Haupthaus, das in seiner Struktur bestehen bleiben und 41 Apartments umfassen wird, errichten Fröhlich und Aigner, ihrerseits Gesellschafter der Limestone Holding GmbH, weitere 20 exklusive Lodges. Diese werden, ebenso wie die Apartments, in einem Buy-to-let-Modell angeboten werden, wonach Investoren Einheiten kaufen, diese dann aber wiederum über einen Pächter an die Allgemeinheit vermieten. Fröhlich: „Hier haben wir mit Arcona einen Top-Partner gewinnen können, der sich als Pächter um den Hotelbetrieb sowie die Instandhaltung kümmert.“ 40 Mio. € investiert Limestone in das Projekt und will sich selbst 30 % der Einheiten behalten. Weitere rund 30 % wurden bereits an Investoren verkauft, 40 % sind also noch verfügbar. Finanziert wurde das Projekt neben den Limestone-Gesellschaftern auch über einen Bankkredit. „Alois Aigner und ich haben selbst einen signifikanten Millionenbetrag investiert. Auch die Bank ist an ihre Grenzen gegangen“, so Fröhlich. Und obwohl bisher trotz der exponierten Lage wenig Widerstand aufgekommen ist, muss sich Fröhlich doch mit einigen grundlegenden Fragen auseinandersetzen: Wer sind die Gäste? Wer die Investoren? Und: Wie zukunftsfähig sind Hotels in Skigebieten in Zeiten der Klimakrise?

Wenn Fröhlich über sein Projekt spricht, wählt er gerne das Wort „Solitär“ – weil das Objekt nicht nur weitgehend alleine steht, sondern weil Fröhlich auch das Alleinstellungsmerkmal herausstreichen will: „Es gibt nicht viele Hotels auf dieser Höhe.“ Das Boutique-Resort trägt vier Sterne, im Zuge des Umbaus wurde ein Spa-und-Wellnessbereich zugebaut sowie die Gastronomie ausgegliedert. Fröhlich: „Alle Einheiten können sich selbst versorgen, sind also mit Küche ausgestattet. Wenn Gäste aber nicht selbst kochen wollen, versorgen wir sie mit einer Topgastronomie.“

Doch Fröhlich will nicht per se ein hochwertiges Hotelprojekt bewerben, sondern die Möglichkeit, in ebendieses zu investieren: Die Einheiten werden, wie Vorsorgewohnungen, an Investoren verkauft, die eine entsprechende Rendite erwarten. Dabei setzt Fröhlich, dessen Kalkulation von einer Auslastung von rund 66 % ausgeht, auf eine Umsatz- und Gewinnbeteiligung. „25 % des Umsatzes gibt der Pächter ab, das Geld geht direkt an die Investoren, und am Ende des Jahres wird der Gewinn nochmals geteilt und zur Hälfte an die Investoren ausgeschüttet. In Summe gibt es also 13 Zahlungstermine pro Jahr für unsere Investoren.“

Dieses Buy-to-let-Modell, bei dem Investoren zahlen müssen, wenn sie das Triforêt besuchen, ist auf den ersten Blick etwas kontraintuitiv. Doch Fröhlich ist überzeugt: „Wenn wir von einer Eigennutzung von zwei Wochen in der Hauptsaison ausgehen, zahlen Investoren für diesen Aufenthalt zwar rund 6.000 €; durch die Ausschüttungen von gesamt 34.000 € bleibt aber ein positiver Cashflow von 28.000 € übrig.“ Das ist trotz Eigennutzung in der Hauptsaison laut Fröhlich eine „echte“ Rendite von 4,15 % – ohne Wertsteigerung des Objekts und ohne Leerstands- bzw. Instandhaltungsaufwände (Details siehe Infografik).

Hinzu kommt ein steuerlicher Aspekt: „Investoren haben hier kein Steuerthema. Es gibt kein ‚gratis‘ in Österreich – bei einer gewerblichen Vermietung ihrer eigenen Immobilie müssen Investoren die Übernachtung im eigenen Objekt versteuern, auch wenn sie beim Check-out keine Rechnung zahlen müssen. Das wissen viele gar nicht“, so Fröhlich.

Für die Instandhaltung ist die Betreibergruppe Arcona verantwortlich, die 3 % des Umsatzes zurücklegen und in die Maintenance investieren muss. Zur geplanten Auslastung von 66 %, laut Fröhlich  konservativ gerechnet, sagt er: „Das alte Hotel hatte 100 Tage im Winter geöffnet und dabei eine Auslastung von zuletzt 98,5 %.“ Nach oben sei die Rendite in Wahrheit unbegrenzt, so der Neo-Hotelbesitzer: „Wenn wir eine Auslastung von 75 % erreichen, geht das direkt in die Tasche der Investoren.“

Neben den Einheiten sind die Investoren auch an den Allgemeinflächen beteiligt, etwa an Wellness und Gastronomie. Fröhlich: „Im Gegensatz zu einem Zinshaus sind die Allgemeinflächen attraktiv und produzieren Cash für die Investoren.“ Die Rendite (ohne Eigennutzung) würde von 5 % pro Jahr graduell auf 8,8 % steigen (vorausgesetzt, die Inflation kommt bis 2025 wieder auf 2 % an, sonst wäre die Rendite entsprechend höher). Doch obwohl zahlenaffine Investoren angesprochen werden, wird das Emotionale betont: „Man kauft sich hier auch ein Erlebnis.“

Fröhlich ist viel unterwegs, verbringt rund 200 Tage im Hotel. „Ich habe viel gesehen“ – auch deshalb  weiß er, was er im Triforêt will und welche Chancen sich für das Projekt ergeben werden. „Ich war gerade auf Mykonos, dort hatte es an manchen Tagen über 40 Grad. Angenehm ist das nicht.“ Damit spricht Fröhlich eine wichtige Frage an, die sich der Tourismus ganz allgemein stellen muss: Welche Auswirkungen hat die Klimakrise? Fröhlich sieht dem Thema gesellschaftlich zwar durchaus mit Sorge, auf sein Objekt bezogen aber gelassen entgegen. „Wir sind auf 1.400 Meter Höhe, hier wird es die nächsten 20 Jahre mit Sicherheit Schnee geben.“ Hinterstoder liege an der Alpennordseite, so Fröhlich, und sei deshalb immer mit Niederschlag gesegnet. Im Schnitt hatte die Region in den letzten zehn Jahren 218 cm Neuschnee.

Hinzu kommt, dass der Sommertourismus laut Fröhlich Aufwind bekommen wird. Denn im Süden – egal ob Italien, Griechenland oder Kroatien – könnte es in den nächsten Jahren zunehmend zu heiß werden. „Dann werden sich gut situierte Menschen in den Sommermonaten  auf den Berg begeben.“ Die Nähe zu Wien, Graz, Prag oder München helfe, Menschen auch nur für ein Wochenende zur Anreise zu begeistern – „Hinterstoder ist quasi im Zentrum Österreichs“. Wer kommt, soll aber jedenfalls eine gute Zeit haben: „Hier sollen die Gäste sich wohlfühlen, gut Skifahren und Wandern gehen und die Natur genießen können.“

Fröhlich verdiente sein Geld in der Beratung, er startete seine Karriere beim Consultingunternehmen Accenture. Er kletterte die Karriereleiter nach oben und wurde irgendwann Managing Director für das globale Finanztechnologiegeschäft (konkret Global Managing Director Technology Banking Capability). Unter anderem betreute er den Merger von Bawag und PSK. „Ich wurde immer dann geholt, wenn es schwierig und komplex wurde oder wenn Projekte umgesetzt werden mussten, die davor noch niemand gemacht hatte“, erzählt Fröhlich. Er war jedoch nicht ganz glücklich, dass er vom Wert, den seine Arbeit generierte, eigentlich nicht sehr viel hatte. Als er dann ein Angebot des Beratungshauses Capco erhielt, entschloss er sich, es anzunehmen. 2019 gründete er dann aber sein eigenes Vehikel, über das er unter anderem für den in New York ansässigen Fonds Motive Partners – mit rund 4 Mrd. US-$ Assets under Management – Mandate abwickelt. Meist wird Fröhlich eingesetzt, um die Interessen der Fondsinvestoren nach dem Kauf zu vertreten: „Ich stelle für Motive Partners sicher, dass die Transformationsziele nach dem Kauf auch wirklich erreicht werden und damit auch ein nachvollziehbarer Wert für die Investoren entsteht.“

Limestone kam dann 2020 dazu; die GmbH gründete er mit seinem Schulfreund Alois Aigner. Während sich Fröhlich um den Vertrieb kümmert, ist Aigner für den Bau zuständig. Die beiden wollen rund 30 % der Flächen behalten, um auch vom Erfolg des Projekts zu profitieren. „Es war nie geplant, dass ich mit Limestone so viel Arbeit im Vertrieb haben würde. Vor zwei Jahren und mit Nullzinsen wäre das Projekt längst ausverkauft“, so Fröhlich. Doch es sind bereits namhafte Investoren dabei, etwa Christoph Stadlhuber, CEO von René Benkos Signa Holding, oder Winzer Leo Hillinger, der frühzeitig in das Projekt investierte. Weitere Investoren seien laut Fröhlich Anwälte, Unternehmer und Privatiers aus dem In- und Ausland.

Sorgen um den Erfolg des Hotels macht sich Fröhlich nicht: „Wir haben hier die nächsten 30 Jahre eine Winterlandschaft inklusive Topgastronomie und Wellnessbereich. Die 220 Betten, die wir hier haben, werden schon aufgrund der Lage und des Serviceangebots immer voll sein.“

Doch wie auch gegenüber seinen Investoren betont Fröhlich, dass das Projekt eine größere Idee verfolgt: Irgendwann will er es nämlich seinen Kindern vermachen. „Alois (Aigner, Anm.) und ich wollen sicherstellen, dass es diesen nachhaltigen und hochwertigen Tourismusbetrieb in Hinterstoder über Generationen hinweg gibt – und dass Menschen hier oben eine wunderbare Zeit verbringen können.“

Fotos: Robert Maybach