Im März 2020 stand der Immobilienmarkt plötzlich still – auch für Jakob Mähren, Immobilieninvestor, Gründer und Eigentümer der Mähren AG. Wie lange diese Situation anhalten würde, konnte niemand wirklich voraus­sehen; was die Folgen der Krise, wenn sie in der Realwirtschaft ankommt, sein werden, ist offen.

„Die Coronakrise hat – lang­samer als der Aktienmarkt – den gesamten Immobilienmarkt erfasst. Weniger stark im Wohn-, deutlich stärker und schneller im Gewerbe­bereich“, sagt Mähren. Was aus heutiger Sicht erwartet werden kann, ist, dass das Wohnen stärker in den Fokus potenzieller Investoren rücken wird. Denn gerade während des Lockdowns stand es wenig über­raschend im Fokus: „Die Menschen hatten tagtäglich mit ihren eigenen vier Wänden zu tun. Sie denken jetzt vielleicht auch vermehrt darüber nach, nach der Krise eine Wohnung zu kaufen, sehen den Erwerb einer Wohnung als gutes Investment.“

Für Wohnimmobilien erwartet Mähren keinen so massiven Down­turn wie bei Gewerbeobjekten. Das wäre auch unternehmerisch vorteilhaft: Die Mähren AG zählt aktuell rund 2.000 Einheiten, 10 % davon sind Gewerbeimmobilien wie Kaufhäuser oder Arztpraxen. Davon hatten etwa 80 % in der Krise Schwierigkeiten, die Miete zu zahlen. Einige mussten beim Eigentümer um Stundung ansuchen; alles aber in einem für den Immobilienunter­nehmer verständlichen Rahmen.

Jakob Mähren
... (38), Gründer, CEO und Alleineigentümer der Mähren AG, ist seit 18 Jahren Unternehmer. 2015 rief er die Jakob Mähren Stiftung ins Leben, um gemeinnützige Projekte zu unterstützen.

Beim Wohnen gelte es abzu­warten, wenngleich die allgemeine Situation in Deutschland schon vor Corona alles andere als einfach war, sagt Mähren: „Besonders in Berlin sind wir mit verschiedenen Herausforderungen konfrontiert. Da gab
es eine Mietpreisbremse und eine Mietpreisdeckelung, die dazu geführt hat, dass die Preise in der Stadt um 20 bis 30 % gefallen sind.“

Worauf man auch achten wird müssen, ist, dass deutschlandweit ein sogenanntes Umwandlungsverbot zu erwarten ist. Das bedeutet, dass Mehrfamilienhäuser nur noch nach Genehmigung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen um­gewandelt werden dürfen (Milieuschutz). Inves­toren werde damit das Geldverdienen schwerer gemacht, sagt Mähren – er ist bekannt für seine klaren Statements. Mähren ist nicht nur politisch aktiv, sondern ein im wahrsten Sinne des Wortes auf allen Kanälen kommunizierender CEO, der seine Bekanntheit gerne auch dafür nutzt, in unruhigen Zeiten Orientierung zu geben. Das ist ihm ein Anliegen.

Geboren und aufgewachsen ist Mähren, der sich als leidenschaftlichen Verkäufer beschreibt, als Sohn eines Lehrerpaars in Berlin. Er sei schon in der Schule derjenige gewesen, der gerne organisierte, Projekte vorantrieb – egal ob Party oder Reise. Geschäftssinn sei immer schon da gewesen, grinst Mähren. Der bald 38-jährige ­Investor ist seit 18 Jahren selbst­ständig. Es schwingt hörbar auch Stolz mit, wenn er seine Geschichte erzählt, doch überheblich ist Jakob Mähren beileibe nicht. Er genießt und lebt den gehobenen Lifestyle sichtlich, legt aber höchsten Wert darauf, in der Sache bodenständig und auf Augenhöhe zu sein. Er ist das, was man als „hands on“ bezeichnen würde.

Sein erstes Geschäft startete er ein halbes Jahr nach dem Abitur aus dem Kinderzimmer heraus als Daytrader. „Ein Studium kam mit meinem Abi von 2,9 nicht infrage“, sagt er überraschend offen. „Aber genau das hat mich angespornt, besser zu werden, gut zuzuhören
und härter zu arbeiten als alle anderen.“ Mit dem ersten Ersparten über 50.000 € kaufte er seine erste Zwei-Zimmer-Wohnung, sanierte sie eigenhändig und verkaufte sie um 98.000 €. „Den Kaufvertrag habe ich nicht verstanden“, lacht er – seine Bestimmung aber war fortan klar.

2002 entstand aus diesen ersten Gehversuchen Mährens erste Immobilienfirma, die er neben dem Daytrading betrieb. „2002 und 2003 war der Berliner Immobilienmarkt komplett am Boden – Immobilien waren out“, erinnert sich der um­triebige Geschäftsmann. „Wenn
ich Ihnen heute sage, ich habe mit meinen damals 20 Jahren in Mehr­familienhäuser investiert, so muss man dazu wissen, dass so ein Haus damals gerade mal 100.000 bis 200.000 € gekostet hat. Es gab nicht so hohe Einstiegsbarrieren wie heute“, erklärt er. „Was man allerdings schon brauchte, war Mut, weil die meisten die Hände über dem Kopf zusammengeschlagen haben, wenn es um Immobiliengeschäfte ging. Aber nur so konnte sich das Geschäft organisch entwickeln, und ich mich mit ihm“, so Mähren.

Und er sollte recht behalten: Seit dem Jahr 2000 haben sich laut Humboldt-Universität Berlin die Bodenpreise in der deutschen Hauptstadt vervierfacht. Auch die Mietpreise sind (speziell in den Alt­bezirken Kreuzberg, Friedrichshain und dem nördlichen Neukölln) spürbar gestiegen. Im Vergleich zu 2010 wird hier von einer jährlichen Steigerung der durch­schnittlichen Nettomiete von rund 3,4 % gesprochen. Die harte Arbeit und das gute Gespür fürs Geschäft zahlten sich also letztlich für Mähren aus: „All meine geschäftlichen Kontakte, die Anwälte, Steuerberater und andere Fachleute, auf die man als Unter­nehmer angewiesen ist, musste ich selbst aussuchen und mir alles selbst erarbeiten. Ich kannte niemanden, der mir jemanden empfehlen konnte.“ Diese Beziehungen hielten aber dafür lange – und sie halten noch immer.

Langfristige Beziehungen sind Mähren wichtig. So spricht er etwa mit großer Wertschätzung über seine längstgediente Mitarbeiterin, Frau Morgenstern: „Sie begleitet mich seit dem Einzug in unser erstes Büro. Damals habe ich einen weißen Teppich in die Räume legen lassen, weil mir nicht klar war, dass die Besucher im Büro die Straßenschuhe anlassen“, lacht er und sagt: „Fehler habe ich ein paar gemacht. Ich hoffe aber, Frau Morgenstern wird bis zur Rente bleiben.“

Bei aller Bodenständigkeit – Stillstand ist Jakob Mährens Sache nicht. Im Start-up-Hub Berlin schaut er auch auf die Jungunternehmer­szene und äußert sich kritisch: „Wir investieren ja auch in Start-ups, und ich bin teilweise schockiert, wie ‚gewöhnlich‘ die Firmen sind, die da gegründet werden, und wie die mit dem Geld – auch dem der Investoren – zum Teil umgehen. Mein Ziel
als junger Unternehmer war es immer, am Ende des Jahres Gewinn ver­buchen zu können.“ Und es waren genau diese Erfahrungen der ersten Jahre, die Mährens Werte formten und ihn geprägt haben. „Performe überproportional und punkte mit Leistung, sei du selbst und bleibe authentisch“, sprudelt es aus ihm heraus. „Ehrlichkeit, Klarheit, Verbindlichkeit und Transparenz sind Tugenden, die Werte schaffen“, ist er überzeugt. So sei er heute in der glücklichen Lage, auf Partnerschaften zurückzublicken, die weit mehr als zehn Jahre, teils sogar zwei Jahrzehnte lang halten. Man sehe sich sprichwörtlich „zweimal im Leben“, grinst er – „am Immobilienmarkt sieht man sich zweimal die Woche.“ Laut eige­nen Angaben verantwortet Mäh­ren heute ein Transaktions­volumen von mehr als vier Milliarden €.

Vieles von seinem Erfolg verdanke er seiner Intuition, sagt er. „Die ist ein wesentlicher Punkt in meiner Historie.“ Noch in Reinickendorf machte er ab 2003/04 den Ankauf für Investoren in Berlin, konnte so das großvolumige Geschäft kennenlernen. „Um die 100 Millionen € plus“, sagt er beiläufig. 2006 kam dann die Fußball-WM nach Ber­lin – „da lief das Geschäft heraus­ragend; die Entwicklung gipfelte dann 2007.“ Bis dahin hatte der Investor parallel zu den Investitionen für ­andere auch immer in sein eigenes Portfolio investiert. „Das bestand einfach gesagt aus einem eigenen ­Bestand, der Beratung, die ich für andere anbot, und dem Asset­management. Das war auch jene Zeit,
in der ich das Börsengeschäft, das ich bis dato betrieben hatte, liegen gelassen habe. Das Immobilien­geschäft hatte sich gut genug entwickelt.“ Heißt auch: 54 Notar­termine hatte Mähren alleine im Juli 2007 im Kalender stehen, als er be­schloss, seinen eigenen Bestand
zu verkaufen – und hat damit, wie er selbst es sagt, „für gute Liquidität gesorgt“.

Dann kam Lehman – und Mäh­rens Bauchgefühl bekam erneut recht, als er 2008/09 beschloss, sich aus der Krise zu befreien, indem er „all in“ ging. „Ich war Mitte 20 und beschloss: ‚The only way out is all the way in‘.“ Es sei eine eigenartige Zeit gewesen – „Berlin ist damals plötzlich ‚in‘ geworden.“ Einerseits hat die Fi­nanzwelt schlecht über die Stadt gesprochen, andererseits wollten alle hinziehen. „Damals habe ich allein in Neukölln 35 Häuser gekauft. Zu dieser Zeit noch sehr heruntergekommen, heute ein äußerst nachgefragter In-Bezirk mit beliebten Szenekiezen. Der Quadratmeterpreis lag bei rund 500 €, heute liegt er bei 2.500 €.“ Plötzlich lief der Markt wieder und Mähren vergrößerte seinen Bestand erneut, bis 2013/2014. „Da hatten wir unseren ersten großen Exit. 1.000 Wohneinheiten konnten wir an einen schwedischen Investor verkaufen – für rund 100 Millionen €.“ Seither macht Mähren auch Geschäfte außerhalb Berlins; zunächst in allen großen ostdeutschen Städten, mittlerweile deutschlandweit. „Man muss sich“, so der CEO, „stets den Veränderungen anpassen und in der Lage sein, zurückliegende Entscheidungen zu hinterfragen.“ So war die Mähren AG etwa eines der ersten Unternehmen, die jüngst die Gefahr von Corona erkannten und sofort alle Mitarbeiter ins Homeoffice transferierten. „Eine starre Präsenzkultur hat seither im Unternehmen keinen Platz mehr, sie ist einer effizienteren digitalen Arbeitsweise gewichen“, sagt Mähren – auf der Suche nach der nächsten Herausforderung.

Text: Heidi Aichinger
Fotos: Jasmin Schuller